Предварительный договор: образец 2024 года
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка – это документ, подтверждающий намерение сторон заключить основной договор в дальнейшем. Он нужен для того, чтобы банк одобрил жилищный кредит на конкретный объект недвижимости после предварительного одобрения ипотеки.
Рассмотрим, каковы особенности преддоговора, на каком этапе сделки он заключается, как его составить правильно, что делать после оформления и как составить основной договор.
к содержанию ↑Особенности предварительного договора по ипотеке
Предварительный договор купли-продажи (далее – ПДКП) оформляется в той же форме, что и основной. Он содержит те же условия, но главное – отражает намерение сторон заключить сделку в дальнейшем и подать документы на регистрацию.
Какие вопросы он регламентирует:
- Стоимость жилья. Указывается в обязательном порядке, и продавец уже не сможет ее поменять при заключении основного ДКП.
- Отсутствие ограничений. Банк не одобрит ипотеку на квартиру под арестом или в залоге у другого финансового учреждения. Исключение – «ипотека на ипотеку», когда продается квартира с непогашенной продавцом ипотекой в Сбербанке. Этот момент должен быть отражен в ПДКП.
- Распределение затрат. За регистрацию права собственности обычно платят покупатели, но можно распределить расходы пополам. Также регламентируются расходы на юридическое сопровождение, риэлтора и иных специалистов.
Предварительный договор купли-продажи заключается и при военной ипотеке, если по каким-либо причинам не получается оформить сразу основной.
Примечание: ПДКП дает своеобразную отсрочку по времени. До заключения основного ДКП у продавца есть возможность подготовить все справки, выписаться из квартиры и выполнить все условия сделки.
Покупателю тоже дается время на оформление итогового пакета документов: справки о доходах, копии трудовой книжки, и пр. При этом обе стороны юридически защищены и могут быть уверены, что основной договор оформят в установленные сроки.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
к содержанию ↑Этапы сделки купли-продажи квартиры по ипотеке
Чтобы понять, когда оформляется предварительный ДКП по ипотеке Сбербанка, достаточно ознакомиться с основными этапами сделки:
- Отправка заявки.
- Получение предварительного одобрения ипотеки.
- Поиск подходящей недвижимости.
- Заключение предварительного договора.
- Подача документов по сделке в Сбербанк.
- Оценка выбранного жилья специалистом.
- Получение окончательного одобрения кредита на конкретное жилье, с продавцом которого оформлен ПДКП.
- Заключение основного ДКП.
- Подача документов на регистрацию перехода права собственности.
Совет юриста: лучше заранее оговорить все условия сделки и отразить их в ПДКП, в том числе способ и порядок расчета, чтобы потом не было «сюрпризов». Кроме того, если преддоговор составлен неправильно, менеджер Сбербанка попросит его переделать.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Как правильно составить предварительный договор купли продажи квартиры?
Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?
Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств
к содержанию ↑Как составить предварительный договор купли-продажи по ипотеке?
Согласно ст. 429 ГК РФ, преддоговор заключается в той же форме, что и основной, и должен содержать аналогичные условия. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу.
Важно! Если продается недвижимость несовершеннолетнего, основной и преддоговоры подлежат нотариальному удостоверению. От имени ребенка вправе действовать один из родителей.
Если ребенку от 14 лет, подписи на документах ставит он, но с согласия родителей. Оформление договоров можно заказать у нотариусов, услугу обычно оплачивает продавец, так как он является выгодоприобретателем.
Содержание и образец договора
Какая информация указывается в ПДКП:
- Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации сторон.
- Сведения о предмете сделки – квартире: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, этаж.
- Реквизиты документа, на основании которого продавцу принадлежит право собственности на жилье.
- Стоимость недвижимости.
- Срок, в который должен быть заключен основной договор.
- Порядок, сроки и способ расчета по сделке.
- Размер задатка.
- Сведения о передаче недвижимости в залог Сбербанку с момента госрегистрации сделки.
- Распределение расходов.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Дата заключения, подписи покупателя и продавца.
Нужно ли регистрировать договор?
С 1 марта 2013 года регистрация договоров купли-продажи и дарения отменена. В Росреестре регистрируется только право собственности по основному ДКП. Преддоговор предоставляется только в Сбербанк.
Оформление основного договора купли-продажи квартиры через Сбербанк
Если предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке и сделка в целом одобрены Сбербанком, можно оформлять основной ДКП. Это делается в день подачи документов в Росреестр. Перед этим заключается и ипотечный договор с кредитором. Также обязательно страхование недвижимости от повреждения и утраты.
Важно! Заемщик обязан в течение 90 дней с момента оформления договора ипотеки представить ДКП и новую выписку из ЕГРН в Сбербанк.
Содержание и образец договора
Договор купли-продажи недвижимости с ипотекой Сбербанка должен соответствовать требованиям § 7 ГК РФ и содержать ту же информацию, что и основной ДКП. Но пункт о дате заключения сделки в него уже не входит. Стоит указать положения о сроках подачи документов на регистрацию и освобождения продаваемой квартиры.
к содержанию ↑Ответы юриста на частные вопросы
Обязательно ли оформлять предварительный договор, если продается квартира, по которой уже есть ипотека Сбербанка, и приобретается так же в ипотеку?
Что будет с задатком по преддоговору купли-продажи недвижимости в ипотеку Сбербанка, если сделка срывается по вине продавца?
Согласно ст. 381 ГК РФ, продавец обязуется вернуть задаток в двойном размере, если договором не установлено иное. Если же сделка срывается по вине покупателя, задаток не возвращается.
Обязательно ли подписывать предварительный ДКП на квартиру обоим супругам, если она приобретается в ипотеку?
Да. Предварительный и основной ДКП подписывают оба супруга, т.к. оба по ипотеке выступают созаемщиками.
Внесла задаток по предварительному договору, а Сбербанк отказал в ипотеке. Обязаны ли мне его вернуть?
Все зависит от условий договора. Если в нем указано, что в такой ситуации продавец обязуется вернуть деньги, покупателю они возвращаются. В остальных случаях – нет.
Можно ли отказаться от квартиры, если предварительный ДКП уже оформлен, но документы в Сбербанк еще не поданы?
к содержанию ↑Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец, бланк 2024 года
Гражданский кодекс разрешает участникам сделки оформлять предварительный договор купли-продажи квартиры. О том, что это такое, и зачем он нужен, расскажем в этой статье.
Достаточно представить ситуацию, когда стороны договорились совершить сделку по продаже квартиры. Для этого продавцу необходимо собрать целый пакет документов.
Чтобы приступить к данным действиям, он хочет быть уверенным, что покупатель не передумает. Да и сам покупатель нередко желает перестраховаться.
В такой ситуации стороны по обоюдному согласию оформляют предварительный договор купли-продажи квартиры. По сути, он гарантирует, что стороны настроены на совершение данной сделки максимально серьезно.
Файлы для скачивания:
к содержанию ↑Форма
При выборе формы для составления предварительного договора, необходимо учитывать, как будет оформляться основное соглашение. Эти два документа должны быть составлены в одном стиле.
Несложно догадаться, ПД должен содержать все существенные условия основного соглашения. Подробно описываются характеристики объекта сделки.
Достаточно часто здесь указывают, в течение какого периода нужно составить основной договор. Если одна из сторон не выполнит свои обязательства, суд может заставить ее принудительно оформить договор по купле-продаже.
(Видео: «ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ»)
Нужно ли нотариальное заверение
Острой необходимости в обращении к нотариусу здесь не существует. Но бывают ситуации, когда сторонам все-таки приходится обращаться в нотариальную контору.
Так, если предполагается, что основной договор будет заверяться нотариусом, то и предварительный документ также должен подвергаться данной процедуре. Также никто не запрещает участникам сделки заверить предварительный документ по своей инициативе.
Естественно, стороны должны принять такое решение обоюдно. Хотя, как уже было сказано, в большинстве случаев оформление такого документа обходится без нотариальной подписи.
Чем отличается предварительный договор от основного
Как сказано выше, предварительный документ подтверждает, что участники сделки готовы составить основной договор в скором времени. ПД можно считать гарантией для обеих сторон. Многие найдут сходства между этими двумя соглашениями, но все-таки важные отличия здесь имеются:
- В ПД нет необходимости подробно описывать объект сделки.
- Если условия ДКП не выполняются, не исключены судебные разбирательства. С ПД немного проще. По сути, на его участников не возлагается ответственность. Хотя, все чаще стороны все-таки прописывают ответственность отдельным пунктом, что позволяет рассчитывать на компенсацию при отказе от оформления основного ДКП.
- Перед составлением ДКП покупатель может изменить цену. И за это не несет никакой ответственности. Но если составлен ПД, в котором цена указана, то при оформлении основного договора ее менять категорически запрещено.
- Основной договор действует в течение времени, которое понадобится для выполнения всех необходимых действий. Например, это оформление и сбор документов, регистрационные мероприятия и др. При необходимости срок действия ДКП можно продлить. А вот ПД заканчивается после оформления основного документа, или же здесь прописываются конкретные сроки действия.
- Основное соглашение необходимо зарегистрировать в государственных органах. Для ПД в таких действиях нет надобности.
- Бывает так, что продавец ждет какую-то справку, соответственно, полный пакет необходимых документов еще не готов. Оформить основное соглашение не получится. Но можно составить ПД.
(Видео: «Советы нотариуса: предварительный договор купли-продажи»)
Для чего нужен предварительный договор
Конечно, необходимость в оформлении ПД возникает далеко не всегда. Если все готово, то можно сразу оформлять основное соглашение. После выполнения всех необходимых действий производится расчет, и передача недвижимости покупателю. Затем сделка регистрируется в государственном органе.
Хотя нередко возникают обстоятельства, когда не получается сразу оформить ДКП. Часто этому мешают сложности со сбором и получением необходимой документации.
Значит, немедленное оформление становится невозможным. Но стороны намерены составить его в ближайшее время.
Об этом они и договариваются в ПД. Так, из наиболее распространенных ситуаций, когда оформляется ПД, можно выделить:
- покупателю необходимо определенное время, чтобы лично убедиться в правильности проведения сделки. Например, он может проверять недвижимость на предмет обременений;
- продавец не успел собрать полный пакет документов, ведь получение той или иной справки может занять длительное время;
- участники сделки на данный момент не могут лично встретиться, перенося встречу;
- покупатель не успел собрать нужную сумму, но при этом продавец готов некоторое время подождать;
- квартира имеет какие-то обременения, для снятия которых необходимо определенное время.
Вообще, стороны имеют право оформлять предварительный договор и в любой другой ситуации. Главное его условие – обоюдное согласие участников сделки.
Варианты составления
Бывают ситуации, когда оформление предварительного договора нежелательно. Например, когда покупатель собирается взять в банке ипотечный кредит.
Таким образом, банк является третьей стороной, которая дает деньги на приобретение квартиры. Но можно представить ситуацию, когда покупатель и продавец составили ПД.
А позже выяснится, что банк не дал кредит. В этом случае сделка срывается по вине покупателя.
Соответственно, он будет нести ответственность.
Нередко предварительный договор подразумевает передачу задатка. Именно так продавец получает полную гарантию того, что основной договор будет обязательно составлен. Хотя крайне важно предусмотреть даже самые неприятные моменты. Например, если сделка все-таки сорвется, на каких условиях будет возвращаться задаток.
При составлении договора нужно четко указать, что вносится задаток, который является гарантией выполнения своих обещаний. Законом определено, если сделка срывается по вине покупателя, то продавец имеет право задаток ему не возвращать.
Когда продавец отказывается от совершения сделки, он должен вернуть задаток, увеличенный вдвое. Естественно, передача задатка должна сопровождаться составлением расписки.
Так как отказ от составления основного договора несет значимые последствия, многие выбирают именно сделку с задатком.
Также стороны могут оформить ПД с авансом. От задатка он отличается тем, что, несмотря на срыв сделки, аванс возвращается. Именно поэтому в расписке и ПД нужно указать, что это именно аванс.
Необходимые документы
Для оформления ПД стороны должны иметь при себе определенные документы:
- паспорта;
- выписки из ЕГРН;
- выписки из домовой книги;
- справки из БТИ.
Нужно понимать, при совершении сделки большие риски несет именно покупатель. Соответственно, он может проявить инициативу, попросив продавца о предъявлении дополнительной документации. Поэтому перечисленный список можно расширить.
к содержанию ↑Как оформить предварительный договор
Чтобы ПД считался официальным документом, необходимо помнить о трех главных правилах его оформления:
- В названии необходимо указать «Предварительный договор».
- Отметить, какие именно действия должны выполнить стороны, чтобы в отмеченный срок составить основной ДКП.
- Условия составления основного ДКП.
Таким образом, кроме названия, здесь важно присутствие условий основного ДКП и самого ПД. Естественно, все указанные сведения должны быть идентичны с той информацией, которая будет указана в основном документе. Нужно постараться избегать каких-либо ошибок или опечаток, ведь они могут существенно искажать информацию.
к содержанию ↑Содержание договора
Как и у любого официального документа, здесь необходимо название, отображающее суть оформления. Место и дата совершения сделки также должны быть проставлены. Ниже прописываются сведения об участниках сделки.
Далее идет основная часть, в которой указываются все подробности сделки:
Здесь необходимо отметить, что стороны собираются в скором времени оформить ДКП квартиры. Описывается сама недвижимость. Отмечается адрес, по которому находится жилище, площадь, число комнат, другие идентифицирующие данные.
Здесь указывается, какая цена назначена за квартиру. Логично предположить, пишется та же сумма, которая будет указана в основном документе. Оформляя ПД, продавец не имеет права требовать уплаты полной стоимости, пока не будет оставлен основной договор.
Что касается задатка, продавец может его потребовать. При этом он должен дать расписку. Кроме этого, в договоре прописывается целый раздел, посвященный описанию условий получения задатка.
Этот раздел предназначен для того, чтобы прописать какие-то дополнительные сведения. Например, можно указать, сколько копий имеет данный документ, при каких условиях будут разрешаться споры. Также можно описать, какая сторона оплачивает расходы, связанные с оформлением, на каких условиях ПД разрешается расторгать.
Если стороны желают, можно указать дополнительные пункты. Например, многие стараются подробно описывать обязанности и права сторон. Нелишним будет указать, как будут передаваться оплата и ключи от квартиры, какую ответственность понесут стороны при невыполнении условий.
Срок действия
Действие предварительного договора заканчивается тогда, когда подписывается основной ДКП. Как правило, этот срок прописывается в ПД. По сути, он «заставляет» участников сделки поторопиться. Если не успеть, виновная сторона понесет ответственность, так как она не успела выполнить обещанное в отведенный период.
Указывать срок действия стороны не обязаны. При его отсутствии предварительный документ будет действовать в течение одного года. Если за это время не заключается ДКП, ПД утрачивает свою силу. Хотя в большинстве случаев участники сделки все-таки определяют срок. Вовсе не обязательно, чтобы действие ПД было привязано к определенной дате. Стороны могут решить, что предварительный документ будет действовать, пока не подготовятся все документы, необходимые для оформления ДКП. Вообще, стороны здесь не ограничены. По срокам действия они могут принять любое решение. Главное, чтобы оно было обоюдным.
Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец, бланк 2024 года
Предварительный договор купли-продажи — что это такое и зачем нужен
Предварительный договор купли-продажи — это документ, в котором зафиксированы намерения сторон заключить сделку в будущем. В соглашении установлены условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут содержаться в основном ДКП.
Предварительный ДКП заключается в следующих случаях:
- продавец не имеет пока нужных документов на квартиру;
- в момент заключения сделки одна из сторон отсутствует;
- у покупателя недостаточно денег для приобретения.
Порядок заключения предварительного соглашения установлен ст. 429 ГК РФ. Документ составляется по тем же правилам, что и основное соглашение.
к содержанию ↑Регистрация договора
При заключении предварительного ДКП, участники соглашения фиксируют свое намерение заключить основной договор на тех же условиях в будущем. Оформление данного договора не отражается на имущественных правах никаким образом.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не договор купли-продажи.
Предварительное соглашение государственной регистрации не подлежит. Данная позиция установлена Определением Верховного суда РФ от 20.07.2010 № 5-В10-42.
По желанию сторон договор может быть заверен у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Однако, если стороны решили заверить основной договор у нотариуса, то предварительное соглашение также подлежит нотариальному удостоверению.
к содержанию ↑Какие могут быть риски заключения предварительного договора?
При заключении предварительного ДКП важно предусмотреть возможность возникновения следующих рисков:
- Риск уклонения от заключения основного договора — если один из участников сделки уклоняется от оформления купли-продажи, другой участник вправе требовать заключения основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
- Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег — в случае судебного спора, покупатель квартиры может претендовать только на возврат предоплаты и выплаты неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России.
- Риск двойной продажи — так как по предварительному договору у покупателя не возникает права собственности на квартиру, то застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем и продать ему эту квартиру.
- Риск признания предварительного договора не заключенным — одним из существенных условий предварительного соглашения является указание всех параметров приобретаемой квартиры. Если квартира еще не построена, точно определить ее характеристики не всегда возможно. В этом случае, если стороны не достигнут соглашения по существенным условиям договора, то он не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ).
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен для оформления договоренностей между продавцом и покупателем об условиях сделки.
В дополнение к нему составляется соглашение о задатке, для финансового скрепления выполнения условий сделки всеми участниками.
Предварительный договор купли-продажи квартиры — является проектом сделки и существенно облегчает ее дальнейшее течение.
к содержанию ↑Что такое предварительный договор купли продажи квартиры: образец 2024 года
Предварительный договор купли – продажи квартиры – это документ, подтверждающий намерения купить жильё, закрепляемые задатком. В основном покупатели вносят предоплату и оформляют к ней письменную документацию, чтобы закрепить за собой право покупки новостройки или вторичной квартиры.
Соответственно продавец снимает квартиру с продажи, т.е. удаляет все возможные объявления, а при поступлении звонка от иных покупателей отказывают в просмотре.
Правила составления
Для предварительного договора приемлема простая письменная форма (желательно печатать на компьютере и потом распечатать его на листах формата А4, тогда документ будет более серьезным).
При его написании не обойтись без:
- Удостоверений личности участников сделки.
- Технического или кадастрового паспорта на объект.
- Свидетельства или выписки из ЕГРН.
В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры, также, как и в обычном, нужно прописать такую информацию:
- В каком порядке оплачивается аванс и оставшаяся сумма.
- Как передается недвижимость.
- Цена первоначального платежа.
- Условия регистрации.
- Предмет сделки.
- Какие права у продавцов и покупателей и в чем обязанности каждого из них.
Иногда добавляют пункт, в котором написано, что договор не может быть расторгнут. А как расторгнуть, если очень нужно? Ответ: расторгнуть предварительный договор купли-продажи возможно только в суде.
Образец предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (авансом)
В документе требуется указать:
- Стоимость продажи жилья и цену предоплаты, и когда покупатель обязуется оплатить эти суммы. Часто аванс передается на подписании самого документа, а оставшаяся часть непосредственно на самой сделке, т.е. на подписании основного договора купли-продажи.
- Всех граждан, которые живут на одной жилплощади с продавцом (их ФИО и данные с паспорта).
- Если собственник не проживает на продаваемой территории, тогда нужно указать его прописку, а еще лучше фактический адрес.
- Написать о том, что квартира гарантировано ни под арестом, ни в залоге и ни собственности третьих лиц.
- Любой документ имеет сроки действия, то же относится и к предварительному договору.
- Порядок оплаты. Как покупатель производит расчет, какой процент он вносит от полной цены за недвижимость в качестве задатка. Обычно сумма предварительного договора купли-продажи с авансом или задатком оставляет не более 5-10% от стоимости.
- Ответственность каждой стороны. Пример, расторжение предварительного договора купли-продажи возможна, но задаток он должен вернуть. А если продавец отказывается продавать квартиру по предварительному соглашению где написано «задаток», но он обязуется по закону выплатить двойной размер предоплаты. А покупатель останется без своего задатка, как показывает судебная практика, если сделка не совершается по его вине. Соответственно по закону денежные средства остаются у продавцов.
Важно! К документу прикладывают расписку о получении средств в денежном эквиваленте, написанную от руки продавца (собственника квартиры) со всеми данными с паспорта, подписью и датой. Скачать бланк предварительного договора купли-продажи можно тут.
Содержание договора
к содержанию ↑Указывать срок действия стороны не обязаны. При его отсутствии предварительный документ будет действовать в течение одного года. Если за это время не заключается ДКП, ПД утрачивает свою силу. Хотя в большинстве случаев участники сделки все-таки определяют срок. Вовсе не обязательно, чтобы действие ПД было привязано к определенной дате. Стороны могут решить, что предварительный документ будет действовать, пока не подготовятся все документы, необходимые для оформления ДКП. Вообще, стороны здесь не ограничены. По срокам действия они могут принять любое решение. Главное, чтобы оно было обоюдным.
Образец предварительный договор купли-продажи с ипотекой Сбербанка
В предварительном договоре купли-продажи по ипотеке по бланку должны быть отражена такая информация:
- Город и число, когда оформляется документ.
- Сведения о каждой стороне (если в подписании участвует представитель, то данные с доверенности).
- Вся информация с документа о праве собственности (местоположение, долевая или совместная собственность, площадь жилого помещения).
- Цена за квартиру.
- Порядок расчетов. Авансовый платеж, оставшаяся сумма, которую выдает банк непосредственно продавцу, после подписания основного договора купли-продажи.
- Сроки действия бумаги.
- Сведения о зарегистрированных в квартире.
- Кем оплачиваются издержки.
- Время регистрации основного договора купли-продажи.
- Подписи сторон.
Обратите внимание! В наименовании документа указывается, что квартира приобретается за счет заёмных средств. Сбербанк одобряет кредит только после предоставления ПДКП, в котором стоят подписи продавца и покупателя. Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры согласно требованиям, можно узнать у сотрудников банка. Скачать образец предварительного ДКП с ипотекой Сбербанка можно тут.
